Аренда и наём

Сдача и съём жилья и нежилых объектов между частными лицами.

Договор аренды квартиры Долгосрочная сдача с помесячной платой. Депозит, коммунальные, опись имущества и акт приёма-передачи.
Договор посуточной аренды квартиры Короткий заезд: время заезда и выезда, штраф за задержку, условия отмены брони.
Договор аренды комнаты Наём комнаты с описанием мест общего пользования и правил проживания с соседями.
Договор аренды дома или дачи Дом с участком, хозпостройками и автономными коммуникациями. С учётом статуса строения — жилой дом или садовый.
Договор аренды гаража Аренда капитального гаража, бокса в ГСК или машиноместа. С условиями об использовании и оплате электричества.
Соглашение о расторжении договора аренды квартиры Досрочное расторжение по договорённости: дата, расчёты, депозит и акт возврата квартиры в одном комплекте.
Акт возврата квартиры Фиксирует, в каком виде квартира возвращена при выезде: повреждения, мебель, счётчики, ключи. От него зависит возврат депозита.

Что нужно знать

Закон различает два договора, которые в обиходе называют одним словом. Наём жилого помещения (гл. 35 ГК РФ) применяется, когда жильё снимает человек: квартиру, комнату, жилой дом. Аренда (гл. 34) — всё остальное: гараж, машиноместо, садовый дом, а также любой объект, который снимает организация.

Разница не в словах. У найма проживающий защищён сильнее: выселить его можно только через суд, плату нельзя поднять в одностороннем порядке, срок ограничен пятью годами. В аренде условия определяются договором намного свободнее. Договор, названный «арендой квартиры», суд всё равно будет рассматривать по правилам найма — поэтому важны формулировки внутри, а не заголовок.

Общее для всех: письменная форма, нотариус не нужен, а срок от одного года влечёт государственную регистрацию — обременения при найме (п. 2 ст. 674 ГК РФ) или самого договора при аренде недвижимости (ст. 651). Именно поэтому подавляющее большинство договоров заключают на 11 месяцев.

Частые вопросы

Какой документ мне нужен?

Квартира целиком на длительный срок — договор аренды квартиры. На несколько суток — посуточный: там другая логика, оплата вперёд и штраф за поздний выезд вместо порядка расторжения.

Комната — отдельный документ: в нём есть раздел о кухне, санузле и правилах с соседями, вокруг которых и возникают конфликты. Дом или дача — там ещё участок, хозпостройки и автономные коммуникации. Гараж — вообще аренда, а не наём.

Надо ли платить налог со сдачи?

Да, независимо от того, что сдаётся — квартира, комната или гараж. Варианта три: НДФЛ 13% с декларацией, самозанятость 4% с доходов от физлиц или ИП на УСН 6%. Для одного-двух объектов самозанятость почти всегда выгоднее: регистрация через приложение «Мой налог», чек за минуту, деклараций нет.

Зачем нужен депозит и опись?

Депозит (обеспечительный платёж, ст. 381.1 ГК РФ) — единственный работающий способ возместить повреждения: без него останется только суд. Опись имущества нужна, чтобы было что предъявить: доказать, что холодильник был и работал, без перечня практически невозможно. Во всех наших договорах опись заполняется в акте приёма-передачи, который генерируется вместе с договором.

Шаблоны носят справочный характер и не являются юридической консультацией. Перед подписанием проверьте формулировки применительно к вашей ситуации, а в спорных случаях обратитесь к юристу.